Wynajmowanie mieszkań to doskonała inwestycja, która cieszy się niegasnącą popularnością. Czy równie opłacalny może być podnajem? Co warto wiedzieć o jego uwarunkowaniach prawnych?
Co to jest podnajem mieszkania?
Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, masz prawo ja wynająć innej osobie lub firmie. Najemca może jednak zwrócić się do Ciebie z prośbą o zezwolenie na wynajęcie całości lub części lokalu dalszej stronie. To jest właśnie podnajem. Co istotne, może on dotyczyć całej nieruchomości lub jedynie jej części, np. jednego pokoju.
Czy podnajem nieruchomości się opłaca?
Coraz więcej osób zainteresowanych jest podnajmem. Czy taka działalność może w ogóle przynosić zyski? Okazuje się, że tak, jednak nie bez zastrzeżeń.
Z jednej strony najemca musi oczywiście płacić czynsz właścicielowi mieszkania. W zależności od warunków podnajmu i poziomu wyposażenia lokalu może również ponosić koszty związane z przystosowaniem mieszkania do potrzeb podnajmującego. Od zysku musi też zapłacić podatek. I tutaj pojawia się kruczek prawny.
Zgodnie z polskim prawem wynajmowanie mieszkania i podnajmowanie go innemu podmiotowi jest działalnością gospodarczą. Aby uzyskiwać przychody z podnajmu trzeba więc założyć firmę. Wysokość podatku zależy od wybranego sposobu rozliczania działalności.
Na czym polegają potencjalne korzyści? Najłatwiej wytłumaczyć je na przykładzie podnajmu krótkoterminowego. Załóżmy, że chcesz zarabiać na rynku nieruchomości, ale brakuje Ci kapitału lub zdolności kredytowej na zakup lokal pod wynajem. Dysponujesz jednak środkami, aby wynająć apartament w dogodnej lokalizacji. Podpisujesz umowę na rok lub więcej, dzięki czemu możesz liczyć na preferencyjną cenę. Następnie zaczynasz wynajmować ów lokal turystom na bazie dobowej czy tygodniowej. W takiej sytuacji możesz liczyć na bardzo znaczący dochód, nawet po odjęciu kosztów i opodatkowania.
Jak działają podnajemcy?
Ponieważ podnajem jest tak naprawdę odbiciem stosunku najmu, z tą różnicą, że wynajmujący nie jest właścicielem, sam proceder przebiega bardzo podobnie. W umowie sporządzonej pisemnie dla obu stron określa się w jakim stanie i jak wyposażony jest lokal, na jak długi okres zawierany jest kontrakt, jakie są warunki odstąpienia od niego, ile wynosi opłata miesięczna i w jaki sposób należy ją regulować. Umowa musi stwierdzać, że jest podpisana na podstawie zawartej uprzednio umowy najmu.
Zapisy o możliwości dokonywania zmian w mieszkaniu nie są wymagane, ale bywają bardzo pomocne. Podnajemcy są zobowiązani korzystać z lokalu zgodnie z zapisami umowy, a w przypadku ich niedotrzymania mogą podlegać ustalonym zawczasu karom umownym. Gdy podnajem dobiegnie końca, mieszkanie powinno być oddane najemcy w stanie niepogorszonym.
Przypomnijmy, że wynajmujący mieszkanie w celu podnajmu musi z punktu widzenia prawa być osobą prawną. Jeśli w umowie zostanie jednak zawarty zapis o umowie na cele mieszkaniowe, nie zachodzi potrzeba odprowadzania podatku VAT – jest to przedmiotowe zwolnienie. O zapisie tym warto więc pamiętać.
Czy musimy zezwolić na podnajem?
Warto wiedzieć, że podnajem regulowany jest prawem i musi spełniać określone warunki:
- Aby podnajem był legalny, właściciel musi udzielić swojemu najemcy zgody – najlepiej na piśmie, ale inne formy są również dozwolone.
- Podnajem bez zgody właściciela nie jest zgodny z prawem i daje podstawę do wypowiedzenia umowy najmu.
Najemca musi też uzgodnić z właścicielem wszelkie zmiany, które pragnie wprowadzić w lokalu na potrzeby podnajmu. Dotyczy to np. montażu żaluzji czy zmiany koloru ścian.
Jeśli wynajmujesz mieszkania, ale nie życzysz sobie, aby Twój najemca wynajmował je dalej możesz się po prostu na to nie zgodzić. Prawo jest w tym przypadku po Twojej stronie. Dla pewności swój sprzeciw możesz zawrzeć w formie pisemnej w umowie najmu.
Plusy i minusy podnajmu
Czy jako właściciel mieszkania lub domu powinieneś rozważyć opcję podnajmu? Z jednej strony wiąże się ona z pewnymi wygodami. Przede wszystkim, istnieje wiele sytuacji, w których wynajmujący mieszkanie długoterminowo nie może w nim przez jakiś okres mieszkać. Aby nie tracić pieniędzy, może podnająć je np. na 2-3 miesiące, zyskując tym samym środki na zapłatę czynszu właścicielowi.
Bywa też tak, że kupujesz mieszkanie na wynajem, ale nie masz czasu ani ochoty zajmować się pośrednictwem – poszukiwać lokatorów, negocjować z nimi, dbać o lokal. W takiej sytuacji warto wynająć lokal firmie, która będzie zajmować się podnajmem. Ty otrzymujesz wówczas co miesiąc ustaloną opłatę i nie musisz się martwić o nic więcej. Firma przejmie obowiązek przygotowania oferty, prowadzenia działań marketingowych, podpisywania umów z podnajemcami, dbania o płatność.
Jakie wady może mieć podnajem? Właściciel mieszkania podejmuje oczywiście pewne ryzyko majątkowe tracąc bezpośrednią kontrolę nad podnajemcą. Szkody spowodowane przez tego ostatniego mogą być poważnym obciążeniem finansowym, a przy trzech podmiotach dociekanie, kto ponosi odpowiedzialność za ich pokrycie bywa trudne. Dlatego tak istotne jest precyzyjne określenie obowiązków i praw w umowach najmu i podnajmu. Eksperci polecają również ubezpieczenie mieszkania na wypadek zdarzeń losowych. Przed podpisaniem umowy z ubezpieczycielem upewnij się jednak, że kontrakt obowiązuje również w przypadku podnajmu!