Jak wybrać dobre mieszkanie deweloperskie? Kluczowe czynniki, na które warto zwrócić uwagę?

Pierwotny rynek nieruchomości kusi wysokim standardem i nowością. Nie musisz się obawiać skrytych niespodzianek i męczącego remontu. Ale ponieważ cena jest co do zasady wyższa, upewnij się, że wybierasz naprawdę optymalne mieszkanie deweloperskie.

Poradnik dla przyszłych właścicieli: jak wybrać idealne mieszkanie od dewelopera?

Oferta nowych mieszkań pozostaje dość szeroka, co z jednej strony pozwala na więcej swobody decyzyjnej, z drugiej… utrudnia wybór. Każdy lokal może bowiem mieć inne walory, a większość z nas trudno jest porównać jedne z drugimi. Dobra inwestycja powinna więc być poprzedzona rzetelną analizą – zarówno aktualnej i planowanej podaży, jak i własnych potrzeb.

Oto kryteria, które pozwolą zawęzić wybór:

• Metraż – podstawowa i najważniejsza cecha każdego mieszkania, która determinuje cenę. Porównując różne lokale warto zwracać uwagę nie tylko czyste metry, ale raczej ich kontekst w stosunku do ilości i rozmiarów pokoi. Trzy sypialnie zmieszczą się na 70 m2, ale mogą mieć i 110 m2. Na czym Ci tak naprawdę zależy?
• Rozkład – jeśli w obrębie Twoich zainteresować leży wyłącznie dwupokojowe mieszkanie deweloperskie, zastanów się jak chcesz w nim spędzać dni. Czy chcesz salon z otwartą kuchnią? Czy wystarczy Ci mała sypialnia czy wolisz większy, jaśniejszy pokój, gdzie zainstalujesz też miejsce do pracy. Nie zapomnij o ocenie rozmieszczenia okien i balkonu, które decydują tak o doświetleniu, jak i możliwości utrzymania chłodu.
• Lokalizacja – jak długo jesteś w stanie dojeżdżać codziennie do pracy? Czy będziesz wozić dzieci do szkoły czy powierzać je publicznym środkom transportu? Czy zależy Ci na bliskim sąsiedztwie centrum handlowego, parku albo dworca kolejowego?
• Stan wykończenia – oferty deweloperów bywają dość różne. Jedni klienci wolą bowiem dopłacić za mieszkanie pod klucz, do którego można się od razu wprowadzić; inni preferują samodzielnie zadbać o detale wykończeniowe. Ten drugi wariant pozwala obniżyć koszty, ale również zrealizować bardziej kreatywne aranżacje.
• Przynależności – miejsce parkingowe lub garażowe? Komórka lokatorska? Ogródek? Winda? Zdecyduje jak bardzo zależy Ci na tych elementach.

Jak dokonać trafnego wyboru mieszkania od dewelopera?

Załóżmy, że już zawęziłeś wybór do kilku optymalnych mieszkań. Jak podjąć ostateczną decyzję?

Czasami okazuje się, że diabeł tkwi w szczegółach proceduralnych. Możesz na przykład preferować mieszkanie o wcześniejszym terminie oddania do użytku. Pamiętaj, że między ukończeniem budowy, a faktycznym przekazaniem kluczy upływają czasem miesiące!

Dokładnie przeanalizuj też system płatności za mieszkanie. Kiedy należy wpłacić zaliczkę, a kiedy kolejne transze? Jak to się ma do Twojej sytuacji finansowej?

Na Twoją decyzję powinny również wpłynąć potencjalne przyszłe koszty związane z użytkowaniem mieszkania. Warto zawczasu dowiedzieć się od lokalnych dostawców mediów, ile zapłacisz za wodę, prąd, ogrzewanie, internet. Sprawdź, czy lokal nie podlega dodatkowym opłatom związanym z użytkowaniem części wspólnych.

Pamiętaj, że jeden deweloper oferuje zwykle szereg różnych mieszkań, a nawet dwa identyczne co do metrażu, mogą różnić się rozkładem pokoi czy widokiem (oraz hałasem) za oknem. Poproś o przedstawienie wszystkich lokali spełniających Twoje potrzeby, a miarę możliwości domagaj się prawda oględzin np. analogicznych lokali w budowanym wcześniej budynku.

Kupno mieszkania deweloperskiego: na co zwrócić uwagę, aby uniknąć pułapek?

Jest cały szereg detali, które determinują Twoją ostateczną satysfakcję z inwestycji. Nawet za najpiękniejszym ogłoszeniem okraszonym fotkami, które zapierają dech w piersi, kryją się czasem przykre niespodzianki. Aby ich uniknąć:

• Sprawdź opinie i doświadczenie danego dewelopera. Negatywne recenzje na pewno powinny być odstraszające. Ich brak można tolerować, bo każda młoda firma musi jakoś zacząć. Jeśli zależy Ci na absolutnym bezpieczeństwie postaw jednak raczej na znanego i polecanego dewelopera.
• Szczegółowo zapoznaj się z całą dokumentacją techniczną i finansową. Jeśli nie wszystko rozumiesz, skonsultuj się z ekspertem od spraw budowalnych bądź prawnych. Upewnij się, że rozumiesz wszystkie warunki sprzedaży.
• Sprawdź status prawny działki, na której budowana jest nieruchomość. Czy wydano pozwolenie na budowę? Co widnieje na wypisie z księgi wieczystej? Możesz też chcieć dowiedzieć się więcej o planowanym zagospodarowaniu sąsiednich działek – pamiętaj, że możesz obudzić się jednego dnia z ogromnym placem budowy za oknem.
• Zapytaj o bezpieczeństwo Twoich pieniędzy – możesz zażądać od dewelopera informacji o finansowaniu budowy i warunkach zabezpieczenia wkładów lokatorskich. Na życzenie deweloper powinien Ci nawet przedłożyć sprawozdania finansowe firmy.

Aby uwiarygodnić dewelopera należy zwrócić się do Krajowego Rejestru Sądowego i/lub Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Czego unikać przy wyborze mieszkania deweloperskiego?

Nie każde mieszkanie deweloperskie jest strzałem w dziesiątkę. Nie wszystkie problemy możesz oczywiście przewidzieć – w nowym budynkach sąsiedzi są na przykład zawsze wielką niewiadomą, która może nieprzyjemnie zaskoczyć. Dla bezpieczeństwa unikaj jednak na pewno kupna od deweloperów, przeciw którym prowadzone są postępowania egzekucyjne.

Podejrzenia powinny budzić też wszelkie zakłócenia w kontaktach. Jeśli przedstawiciel dewelopera unika osobistego spotkania, nie jest w stanie na czas dostarczyć prospektu czy propozycji umowy, to warto zastanowić się dwa razy przed rozpoczęciem współpracy z taką firmą.

Nie traktuj też cen katalogowych jako ostateczne. Jest całkiem normalne, że z deweloperami można negocjować – zdaniem ekspertów realne oczekiwania na rabat wahają się w granicach 1-4% całkowitego kosztu. Czasem zniżkę możesz wynegocjować tylko na dodatkowe opcje, np. miejsce garażowe lub powołując się na uciążliwości związane np. z zacienieniem okien parterowych.

Ogólnie, zachowaj daleko posuniętą ostrożność – oszustwa i zaniedbania na rynku nieruchomości niestety nie są rzadkością. Zanim podpiszesz protokół odbioru technicznego, dokładnie przeanalizuj, czy stan lokalu odpowiada wymogom określonym w umowie. Warto na odbiór wziąć ze sobą kogoś zorientowanego w technicznych aspektach budowy. Nawet jeśli zależy Ci na czasie, nie zgadzaj się na odbiór wadliwego mieszkania!

Dopiero po usunięciu ewentualnych usterek możesz przejść do podpisania umowy przenoszącej własność!

Zaplanuj swój zakup: kluczowe kwestie do rozważenia przed kupnem mieszkania od dewelopera

Na koniec przygotowaliśmy dla Ciebie zestaw kontrolnych pytań, które pozwolą upewnić się w decyzji. Odpowiedz sobie na wszystkie, aby przekonać się, że dokonujesz dobrego wyboru…

1. Czy posiadasz zdolność kredytową do pokrycia kosztów mieszkania?
2. Czy warunki hipoteki (wysokość miesięcznych rat) odpowiadają Twoim możliwościom finansowym?
3. Czy na rynku wtórny nie ma mieszkania, które zaspokoi Twoje potrzeby niższym kosztem?
4. Czy wszyscy domownicy akceptują nowy lokal?
5. Ile kosztować Cię będzie wyposażenie mieszkania, tak, aby faktycznie dało się w nim mieszkać?