Rynek nieruchomości podlega ciągłym zmianom, ale od wielu lat jest bardzo atrakcyjnym polem inwestycyjnym. Czy pandemia odbiła się w jakiś sposób na jego realiach?
Pomysł, aby kupić mieszkanie pod wynajem to dla wielu z nas kusząca perspektywa zapewnienia sobie spokojnej starości, niezależnie od ZUS-u. Jeśli wziąć pod uwagę mizerne oprocentowanie lokat bankowych i rachunków oszczędnościowych oraz ryzyko związane z rynkiem akcji, wizja posiadania nieruchomości jako źródła kapitału wydaje się najatrakcyjniejsza. Niestety, to, co było prawdą jeszcze pięć lat temu, może dziś być mniej aktualne, zwłaszcza, jeśli wziąć pod uwagę drastyczny przebieg epidemii Covid-19. O czym powinien więc dziś pamiętać potencjalny inwestor?
Post-epidemiczne zmiany na rynku nieruchomości
Gdy wybuchła pandemia, eksperci przepowiadali, że ceny mieszkań i domów zaczną gwałtownie spadać i tym samym otworzy się brama dla inwestycji. Niestety, te oczekiwania nie sprawdziły się w rzeczywistości. Z danych za 2021 r, wynika, że aby kupić mieszkanie pod wynajem na rynku pierwotnym wciąż musimy płacić więcej i więcej, a na rynku wtórny wzrost cen zaledwie lekko spowolnił. Według analityków oznacza to, że popyt na nowe lokale wciąż przewyższa podaż, a ludzie chcą się przeprowadzać mimo kryzysu gospodarczego.
Z drugiej strony, ze względu na chaos w sferze edukacji i biznesu popyt na mieszkania na wynajem spadł, a wraz z nim zmalały też ceny wynajmu.
W jakim celu planujemy kupić mieszkanie pod wynajem?
Naturalnie, zakup nowego mieszkania to tylko pierwszy krok na drodze do potencjalnych zysków – dopiero kolejne przełożą się na realne dochody. Dwie podstawowe strategie to:
- Mieszkanie na wynajem dla turystów – inwestycja zasadna wyłącznie w lokalizacjach, gdzie faktycznie można liczyć na zainteresowanie przyjezdnych, idealnie w dłuższym okresie roku. Wymaga sporych inwestycji i uwzględnienia kosztów utrzymania (sprzątania, napraw, remontów) oraz marketingu. Niestety, w realiach post-epidemicznych zyski w tym sektorze drastycznie zmalały, a trudno jest prognozować co będzie za rok, za dwa.
- Mieszkanie na wynajem długoterminowy – skierowane zarówno do studentów (z opcją wakacyjnego wynajmu dla letników), jak i ludzi pracujących okresowo w danym mieście czy rodzin, które nie stać na kupno. Tutaj wszystko zależy od poziomu wyposażenia i lokalizacji – im bardziej prestiżowy lokal, tym oczywiście większe szanse zarobku. Covid popyt studencki co prawda również mocno ograniczył, ale jest nadzieja, że sytuacja ta się już nie będzie powtarzać. Na pozostałe grupy najemców można liczyć nadal.
Jak będziemy płacić?
Mając odpowiednią sumę w banku i pokrywając nią cały koszty nieruchomości przygotowujemy się na czyste zyski. W praktyce jednak większość takich inwestycji finansuje się kredytem hipotecznym, którego koszty obniżają oczywiście opłacalność. Na szczęście, w tym kontekście sytuacja jest dobra – oprocentowanie hipotek wciąż utrzymuje się na niskim poziomie, a zaś warunki ich pozyskania są bardzo atrakcyjne. Wymagany wkład własny obecnie kształtuje się na poziomie 10-20% całej inwestycji.
Kupić czy nie kupić mieszkanie pod wynajem?
Uwzględniając wszystkie powyższe czynniki należy uznać, że kupno pod wynajem stało się w ostatnich latach bardziej niepewne, ale wciąż stanowi atrakcyjną alternatywę dla innych inwestycji. Zasadniczym warunkiem sukcesu jest jednak dobry plan, który uwzględni:
- najlepszą opcje finansowania zakupu;
- optymalną lokalizację i wielkość – pogłębiony research jest niezbędny!
- racjonalną strategię wynajmu – wynajem krótkoterminowy jest dziś najbardziej ryzykowny;
- koszty wyposażenia na wybranym poziomie – poziom umeblowania zależy od potencjalnych lokatorów;
- skalę ewentualnego remontu w przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego;
- prawne i podatkowe aspekty; tj. warunki umowy z najemcami, łącznie z okresem wypowiedzenia czy kaucją;
- ewentualny sposób realizacji wykończenia pod klucz czy ewentualnego home-staging’u.
O czym warto pamiętać?
- Osoby, które nie ukończyły jeszcze 35 roku życia, mogą skorzystać z odliczeń w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”.
- Jeśli zdecydujemy się kupić mieszkanie pod wynajem, nie możemy oczekiwać zysków w krótkiej perspektywie – pierwszy rok będzie na pewno okresem wysokich kosztów, a znalezienie optymalnego najemcy również może zająć trochę czasu – rezerwa finansowa jest więc na początku wymagana!
- Mieszkania na wynajem degradują się dość szybko, zwłaszcza w przypadku krótkotrwałego wynajmu. Trzeba więc uwzględnić w planie opcję remontu/ odświeżenia w perspektywie ok. 5 lat!
- Nawet przy niekorzystnych tendencjach rynkowych inwestycja w mieszkanie finansowana kredytem nadal przy obecnej inflacji pozostaje o 1-2% bardziej opłacalna niż przetrzymywanie pieniędzy na lokacie w banku.
Wreszcie, nie zapominajmy, że decyzja, aby kupić mieszkanie pod wynajem powinna uwzględniać nie tylko aspekt finansowy. Jest to bowiem strategia czasochłonna i wymagająca zaangażowania za strony inwestora, nie tylko na etapie zakupu, ale także remontu lub wykończenia. W razie ograniczonych możliwości czasowych możemy oczywiście zwrócić się o pomoc do ekspertów takich jak doradca finansowy, agent nieruchomości czy projektant wnętrz. Ich usługi, owszem, kosztują, ale nas czas też jest pieniądzem, a profesjonalne podejście pozwala zmaksymalizować zyski!